Yapı ruhsatı için hangi projeler gerekir? Mimari, statik, tesisat

Yapı ruhsatı nedir, kim verir?

Yapı ruhsatı, bir parselde yapılacak yapının imar planına, yönetmeliklere ve standartlara uygun projelerle yapılacağını idarenin onayladığı izin belgesidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin tanımına göre ruhsat, yönetmelikte öngörülen belgeler ile projelerin onaylanmasının ardından yönetmelik ekindeki forma uygun olarak düzenlenir.

3194 sayılı İmar Kanunu'na göre kanun kapsamındaki yapılar için ruhsat almak zorunludur. Ruhsatı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediye, bu sınırlar dışında valilik (il özel idaresi) verir; bazı özel alanlarda ve kamu yapılarında yetki farklı kurumlarda olabilir. Yönetmelik ayrıca uygulama imar planı bulunmayan yerde ruhsat düzenlenemeyeceğini, tapuya tescil edilmemiş parsele ve yola cephesi olmayan parsele (belirli istisnalar dışında) ruhsat verilemeyeceğini belirtir.

Ruhsat sürecinin başlangıç noktası parselin imar durum belgesidir. Projeler bu belgedeki yapılaşma şartlarına göre hazırlanır.

Ruhsat için gereken projeler: kısa liste

Yönetmelik "uygulama projeleri"ni, bir yapının inşa edilebilmesi için ilgili mevzuata göre hazırlanan, gerekli detay, hesap ve raporları içeren mimari, statik, elektrik tesisatı ve mekanik tesisat projeleri olarak tanımlar. İmar Kanunu da ruhsat başvurusuna mimari, statik, elektrik ve tesisat projelerinin eklenmesini öngörür.

Bunların yanında parsele özel zemin ve temel etüt raporu zorunlu bir girdidir; statik proje bu rapora dayanır. Binanın niteliğine ve idareye göre peyzaj, otopark, ısı yalıtımı ve enerji hesabı, asansör, yangın, altyapı bağlantıları gibi ek proje ve raporlar da istenebilir.

Projelerin birbirinden bağımsız hazırlanması en sık görülen sorunun kaynağıdır. Dört proje de aynı mimari altlığı, aynı aks sistemini ve aynı kotları kullanmalıdır. Mimari planda yeri değişen bir şaft; statik projede perde boşluğunu, mekanik projede kolon hattını, elektrik projesinde pano yerini değiştirir. Bu nedenle ruhsat dosyası hazırlanırken projelerin hangi altlık sürümüyle çizildiği not edilmeli ve son kontrolde dört proje üst üste getirilerek çakışmalar aranmalıdır.

Mimari proje neleri içerir?

Mimari uygulama projesi, diğer bütün projelerin altlığıdır. Ruhsat dosyasında tipik olarak şunlar bulunur:

• Vaziyet planı: Yönetmelik tanımına göre 1/500, 1/200 veya 1/100 ölçekte; binanın parsele yerleşimini, yapı yaklaşma mesafelerini, otopark ve yangın çıkışlarını, kotları, kuzey yönünü ve parsel içi altyapıyı gösterir.
• Kat planları: Bodrumdan çatıya tüm katlar, ölçülü ve kotlu.
• Kesitler ve görünüşler: Kat yükseklikleri, bina yüksekliği, saçak ve çatı kotları.
• Alan hesabı: Kat kat brüt alanlar, emsal harici kalemler, TAKS ve KAKS kontrolü. Hesabın mantığını TAKS, KAKS ve emsal yazısında anlattık.
• Çatı planı, sistem kesitleri ve gerekli detaylar.

Ruhsat öncesinde çoğu zaman bir avan proje (vaziyet, tüm kat planları, kesit ve görünüşler ile alan ve kot hesaplarını içeren ön proje) idarede değerlendirilir; uygulama projeleri bu avan projeye dayanarak hazırlanır. Avan aşamasının ruhsat için ayrı bir onay adımı olarak istenip istenmediği idareye göre değişir.

Uygulama projeleri, ruhsata esas olduğu kadar şantiyenin de ana belgesidir. Ruhsat dosyasındaki proje ile şantiyede kullanılan paftaların aynı revizyonda olması gerekir; ruhsat sonrası yapılan her değişiklik, onaylı projelere işlenmeden uygulanmamalıdır.

Statik proje neleri içerir?

Statik (betonarme) proje; yapının deprem ve düşey yükler altında güvenli olduğunu gösteren hesaplarla, bu hesabı şantiyede uygulanabilir kılan çizimlerden oluşur. Betonarme bir binada ruhsat dosyasında genellikle şunlar bulunur:

• Zemin ve temel etüt raporu ile uyumlu temel tasarımı.
• Statik ve betonarme hesap raporu: Yük kabulleri, malzeme sınıfları (ör. C30/37 beton, B420C donatı), deprem parametreleri, analiz sonuçları ve TBDY 2018 ile TS 500'e göre kesit kontrolleri.
• Temel planı ve temel detayları.
• Kat kalıp planları: Kolon, perde, kiriş ve döşemelerin ölçü, aks ve kotlarıyla.
• Donatı detayları: Kolon ve perde açılımları, kiriş açılımları, döşeme donatı planları, merdiven detayları; poz numaraları ve metrajla.
• Genel notlar: Paspayı, bindirme, kanca, beton ve çelik sınıfı, uygulama uyarıları.

Bir statik projenin nasıl okunacağını statik proje nedir, nasıl okunur yazısında, paftaların düzenini de statik pafta düzeni yazısında ayrıntılı anlattık. Kontrol mühendisleri ve yapı denetim kuruluşları detay paftalarını hesap raporuyla karşılaştırarak inceler; bu incelemenin neye baktığı proje kontrolünde detay denetimi yazısındadır.

Mekanik ve elektrik tesisat projeleri

Mekanik tesisat

Temiz su, pis su ve yağmur suyu tesisatı, ısıtma ve gerekiyorsa soğutma, havalandırma, doğalgaz (ilgili dağıtım şirketinin onay süreci ayrıca işler), yangın tesisatı (bina niteliğine göre) ve otopark havalandırması gibi konuları kapsar. Statik projeyle en sık çakışan kısımlar; kirişlerden geçen boru ve kanallar, döşeme ve perde boşlukları, şaftlar ve kazan dairesi gibi ağır ekipman yükleridir.

Elektrik tesisatı

Kuvvetli akım (aydınlatma, priz, kuvvet), zayıf akım (telefon, data, uydu, yangın algılama gibi), topraklama ve gerekiyorsa yıldırımdan korunma ile trafo/pano yerlerini kapsar. Temel topraklaması gibi kalemler betonarmeyle doğrudan ilişkilidir ve temel dökülmeden önce yerine konması gerekir.

Her iki projede de statik projeyle koordinasyon önemlidir. Kiriş gövdesinden geçecek boru yerlerinin önceden belirlenmesi, döşeme boşluklarının kenar takviyesiyle detaylandırılması ve şaftların perde yerleşimini bozmaması sonradan delik açma ihtiyacını azaltır.

Projeler dışındaki belgeler

Projelerin yanında ruhsat dosyasında genellikle şu belgeler bulunur. Listenin ayrıntısı ve biçimi idareden idareye değişir:

• Başvuru dilekçesi ve malik ya da kanuni vekilinin imzası
• Tapu kaydı veya mülkiyeti gösteren belgeler
• İmar durum belgesi
• Aplikasyon krokisi (kadastro faaliyetleri kapsamında düzenlenen, parsel köşe koordinatlarını gösteren belge)
• Zemin ve temel etüt raporu
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındaki yapılarda yapı denetim hizmet sözleşmesi ve ilgili belgeler
• Proje müelliflerinin, şantiye şefinin ve yapı müteahhidinin yetki ve sicil durumuna ilişkin taahhüt ve belgeler
• İdarenin istediği diğer belgeler (harç ve ücret makbuzları, kurum görüşleri, altyapı uygunluk yazıları vb.)

Yönetmelik ayrıca ruhsat istenen projelerin afet, deprem, yangın, otopark, enerji verimliliği, erişilebilirlik gibi konulardaki ilgili mevzuata ve TSE standartlarına uygun hazırlanmasını zorunlu tutar.

Başvuru süreci ve süreler

1. İmar durumu ve aplikasyon: Parselin yapılaşma şartları ve geometrisi alınır.
2. Zemin etüdü: Parsele özel etüt yapılır, rapor hazırlanır.
3. Avan proje (varsa): Kütle, alan ve kot kararları idareyle netleştirilir.
4. Uygulama projeleri: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri aynı mimari altlık üzerinden koordineli hazırlanır.
5. Yapı denetim: Kapsamdaki yapılarda yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılır; projeler denetim kuruluşunca da incelenir.
6. Başvuru ve inceleme: İdare projeleri ve belgeleri inceler, eksikleri bildirir; düzeltmelerden sonra ruhsat düzenlenir.

İmar Kanunu, eksiksiz başvurularda idarenin ruhsatı belirli bir süre içinde (kanun metninde başvurudan itibaren otuz gün) vermesini öngörür; eksik başvurularda eksiklerin bildirilmesi ve tamamlanması süreci işler. Ruhsat alındıktan sonra da süre önemlidir: güncel yönetmelik hükmüne göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmayan yapılar için, yürürlükteki plan ve mevzuata göre yeniden ruhsat düzenlenir. İmar Kanunu'nun 29. maddesine göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmazsa ya da başlanıp başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması gerekir. Sürelerin uygulanışını ve yenileme koşullarını idareden teyit edin.

Ruhsattan sonra: tadilat ve yapı kullanma izni

Ruhsat, onaylanan projelerle birlikte geçerlidir. İnşaat sırasında projede değişiklik gerekirse değişikliğin onaylı projelere işlenmesi ve idarenin değerlendirmesine göre tadilat ruhsatı alınması gerekir; hangi değişikliğin tadilat ruhsatı gerektirdiğini idareden teyit edin. Taşıyıcı sistemi etkileyen her değişiklik, statik projenin de revize edilmesi anlamına gelir: bir kolonun kaydırılması ya da perde boyunun kısaltılması yalnızca o elemanın detayını değil, hesap raporunu, kalıp planını ve metrajı da değiştirir.

Şantiyede statik projenin dışına çıkan uygulamalar sonradan büyük sorun yaratır. Fenni mesuliyet üstlenen teknik kişiler ve yapı denetim kuruluşu, yapının ruhsat ve eki projelere uygunluğunu denetler. Bu yüzden revizyonların tarihli ve numaralı olarak paftalara işlenmesi, şantiyeye hangi paftanın geçerli olduğunun açıkça bildirilmesi gerekir.

Yapı tamamlandığında, ruhsat ve eki projelere uygun yapıldığını gösteren yapı kullanma izin belgesi alınır. Yönetmelikteki tanımıyla bu belge, yapının ruhsat ve eki projelerine uygun olarak tamamlandığını ve kullanılmasında sakınca olmadığını gösterir. Bu aşamada da onaylı projelerle yerindeki yapının uyumu aranır; projeye işlenmemiş değişiklikler izin sürecini uzatır.

Statik projeyi ruhsata hazırlarken kontrol listesi

• Mimari altlığın son hâli kullanıldı mı, aks ve kotlar mimariyle aynı mı?
• Zemin etüdündeki parametreler hesap raporuyla uyumlu mu?
• Kalıp planlarındaki eleman boyutları hesap modeliyle aynı mı?
• Kolon, perde ve kiriş detayları hesap raporundaki donatıyla eşleşiyor mu?
• Genel notlarda beton ve çelik sınıfı, paspayı, bindirme ve kanca kuralları yazılı mı?
• Paftalarda antet, ölçek, revizyon ve müellif bilgileri eksiksiz mi?

Detay paftalarının hesapla tutarlı ve düzenli olması hem idare incelemesini hem de şantiyeyi rahatlatır. KNCad gibi bir statik detay programı, kolon, perde, kiriş, döşeme ve merdiven detaylarını AutoCAD veya GstarCAD içinde poz etiketleri ve metraj tablosuyla birlikte üretip revizyonları takip etmeye yardımcı olur.

Teyit notu: Ruhsat için istenen proje ve belgelerin listesi, biçimi ve süreç; yapının türüne, büyüklüğüne ve idareye göre değişir, mevzuat da sık güncellenir. Başvuru öncesinde ilgili belediyenin veya idarenin güncel belge listesini alın.